Il Ferraris, un bene dei genovesi: ecco in che modo si può 'vendere'

Gli annunci sulla cessione dello stadio Luigi Ferraris alle società genovesi si stanno moltiplicando, si parla di trattative, incontri, ipotesi in campo. Ma è bene fare chiarezza su quali passaggi si possano compiere per rispettare lo stadio in quanto bene pubblico della città, un bene che – nell’interesse della città – merita di essere riqualificato e adeguato, ma allo stesso modo non deve essere ‘svenduto’.

LE NORME

Intanto non è corretto (o non sempre) parlare di ‘compravendita’ di un impianto sportivo di proprietà del Comune. Semmai è meglio parlare di cessione del diritto di superficie.

Le norme del codice civile e le pronunce della Cassazione in questo senso sono chiare: lo stadio è un bene indisponibile per destinazione e pertanto deve essere oggetto di particolari accortezze procedurali.

La legge sugli stadi e le successive modifiche hanno aperto però la strada all’intervento di privati e delle società sportive, prevedendo la possibilità di costruzione o ammodernamento degli impianti, con la possibilità di realizzare attività non strettamente collegate all’attività sportiva ad esclusione di quelle residenziali non strumentali. Quindi attività commerciali. Ma ci sono diverse prescrizioni da seguire.

Occorre intanto uno studio di fattibilità. Poi una prima approvazione in conferenza dei servizi (preliminare), convocata dal Comune con tutti gli enti coinvolti, che deve esprimersi sulla pubblica utilità degli interventi previsti. In caso di più offerte sarà poi necessario valutarle e compararle. E quindi deve essere convocata una seconda conferenza dei servizi per la decisione finale. Una volta approvato il progetto, viene indetta una procedura di evidenza pubblica. Se il soggetto proponente non risulta aggiudicatario ha un diritto di prelazione qualora decida di pareggiare l'offerta. E comunque i proponenti devono rispettare le normative previste dal codice degli appalti.

I CASI ITALIANI

I casi che si possono prendere ad esempio in Italia sono quelli di Udine e Bergamo: l’Udinese, prima in Italia nel 2012, ha ottenuto – dopo la sdemanializzazione dello stadio, la concessione del diritto di superficie dello stadio Friuli per 99 anni, impegnandosi ad effettuare i lavori di ristrutturazione della struttura.

Ancor più innovativo risulta il caso dello Stadio Atleti Azzurri d’Italia di Bergamo, il quale ad oggi costituisce un unicum nel panorama calcistico italiano: nell’agosto 2017 è diventato il primo stadio comunale ad essere alienato dal Comune di Bergamo ad una società, la Stadio Atalanta s.r.l. Dopo la procedura di sdemanializzazione, la perizia per determinare il valore minimo dello stadio, la Giunta di Bergamo aveva deliberato di selezionare l’acquirente mediante asta pubblica, imponendo una serie di prescrizioni a carico dell’aggiudicatario, tra cui l’obbligo di presentare entro sei mesi dall’aggiudicazione un Piano Attuativo, di prestare una fideiussione a garanzia pari ad un milione di euro (che sarebbe poi stata svincolata in caso di presentazione del Piano nei termini previsti dall’Amministrazione), ed in ultimo di consentire l’utilizzo dell’impianto a favore dell’altra società bergamasca, l’Albinoleffe fino al giugno del 2019. La società “Stadio Atalanta” si è poi aggiudicata l’impianto con un valore incrementato del 10% rispetto alla base d’asta.

IL FERRARIS

Anche per lo stadio comunale di Genova la scelta del concessionario o del proprietario non può che avvenire attraverso una procedura ad evidenza pubblica: dovrà essere necessariamente redatta una perizia per determinare il valore del Ferraris. A seguito di ciò, l’aggiudicazione avverrà a favore del concorrente o del raggruppamento di concorrenti che avrà presentato l’offerta con la maggiore percentuale di aumento, fermo restando che, nel caso in cui il promotore o il raggruppamento di promotori non risultino aggiudicatari, potranno esercitare il diritto di prelazione, pareggiando la migliore offerta presentata da altri soggetti eventualmente partecipanti.

Nel caso in cui le due società cittadine intendessero diventare proprietarie o concessionarie del diritto di superficie al 50%, eventuali conflitti sugli investimenti da effettuare, potranno essere risolti attraverso i meccanismi previsti dal codice civile. Mentre la stabilità finanziaria degli acquirenti verrebbe certificata tramite una fideiussione posta a garanzia del pagamento. Infine, un’eventuale successiva alienazione ad un partner sgradito potrebbe in linea di principio essere evitata mediante l’inserimento nel contratto societario di apposite clausole di prelazione.