Mercato immobiliare a Genova: dove è aumentato il valore delle case di 100 euro in più al mq

Il mercato immobiliare genovese continua a mostrare segnali di vitalità nel 2025, con un aumento significativo dei prezzi in alcune zone della città. Ci sono aree specifiche dove il valore delle case è cresciuto fino a 100 euro in più al metro quadro. Questo incremento è particolarmente evidente nelle zone centrali e semicentrali, come Carignano, dove i prezzi sono saliti di 100 euro al metro quadro nelle ottime condizioni. In questo contesto, il mercato immobiliare genovese si conferma solido e stabile, offrendo opportunità sia per gli acquirenti che per i venditori. In questo articolo, esploreremo le zone di Genova dove il valore delle case è aumentato maggiormente e cosa questo significa per il mercato immobiliare locale.

Chi compra e vende casa a Genova

Al 1° gennaio 2024, la popolazione di Genova era di 561.947 abitanti, con una leggera crescita nei primi sei mesi del 2024, raggiungendo 562.672 residenti. Il segmento più rilevante per il mercato immobiliare è la fascia di età 18-40 anni, che comprende giovani lavoratori e famiglie in formazione. Questa fascia rappresenta il principale motore della domanda abitativa, con esigenze di flessibilità, accessibilità e connessione con i servizi urbani.
L’età media degli acquirenti di immobili nel 2024 è stata di circa 38 anni, con una distribuzione che evidenzia un mercato prevalentemente dominato dai giovani. Il 31% degli acquirenti rientra nella fascia 18-35 anni, il 24% nella fascia 36-45 anni, il 19% nella fascia 46-55 anni, il 15% tra i 56 e i 65 anni, mentre solo l’11% ha più di 66 anni.

Dal lato dei venditori, l’età media è risultata più alta, attestandosi intorno ai 55 anni, con una distribuzione differente: solo il 4% dei venditori ha tra i 18 e i 35 anni, il 13% appartiene alla fascia 36-45 anni, il 25% rientra nella fascia 46-55 anni, il 27% nella fascia 56-65 anni e il 30% ha più di 66 anni.

Mercato immobiliare e denatalità

Questi dati confermano come il mercato immobiliare italiano sia profondamente influenzato dalle dinamiche demografiche. L’Italia sta affrontando una crisi demografica significativa, con un calo costante della popolazione giovane, che rappresenta la principale categoria di acquirenti.
Parallelamente, il mercato dei venditori si evolve verso una maggiore disponibilità di immobili, trainata dall’invecchiamento della popolazione e dalla necessità di pianificare la gestione delle eredità. Sempre più famiglie si trovano a ereditare più immobili, aumentando la pressione sulla necessità di competenze specializzate nella gestione del patrimonio immobiliare. Inoltre, le sfide economiche legate alla vecchiaia o ai problemi di reddito per mantenere queste proprietà spingono molte famiglie a vendere per liquidare i beni o trasferirsi in soluzioni abitative più adatte alle nuove esigenze.

L’età e la proprietà degli acquirenti e dei venditori rappresentano dati essenziali per comprendere l’evoluzione del mercato immobiliare e pianificare strategie efficaci. L’offerta crescente di immobili e la diminuzione della popolazione giovane richiederanno nuove strategie di vendita e un maggiore adattamento alle esigenze dei pochi acquirenti disponibili.

Patrimonio ereditato e supporto alle famiglie

Al tempo stesso, sarà fondamentale sviluppare strumenti e servizi per supportare le famiglie nella gestione del patrimonio ereditato, garantendo una sostenibilità economica e sociale in un contesto di mercato sempre più complesso.

•  La popolazione straniera residente ha raggiunto 81.500 persone, rappresentando circa il 14,5% della popolazione totale. L’interesse da parte di investitori e residenti provenienti da altri paesi europei è in crescita, grazie al favorevole rapporto qualità-prezzo del mercato immobiliare genovese. Effetti sulle dinamiche immobiliari
• L’invecchiamento della popolazione resta un elemento da considerare, ma è la fascia produttiva tra i 18 e i 40 anni a generare la domanda più dinamica. I quartieri di San Fruttuoso e Marassi si confermano aree di scambio abitativo, dove i residenti tendono a passare da case più piccole a più grandi e viceversa, spesso rimanendo nelle stesse zone per ragioni familiari.
• Cresce l’interesse di acquirenti stranieri e investitori europei, attratti dal rapporto qualità-prezzo di Genova e dalla vicinanza alle riviere liguri e alla Francia.
• Una delle richieste più ricorrenti da parte degli acquirenti riguarda la connessione a internet in fibra ottica, diventata ormai un requisito essenziale per lo smart working e la vita quotidiana.
• Genova presenta un parco immobiliare datato, con un numero molto limitato di nuove costruzioni, rendendo sempre più rilevanti interventi di ristrutturazione e adeguamento tecnologico.

Tendenze e variazioni dei valori immobiliari 2024-2025

Grazie ai dati rilevati da FIAIP e alle analisi di mercato, è stato possibile confrontare le variazioni dei valori immobiliari tra il 2024 e il 2025.
Le principali evidenze:

• Aumento dei valori nelle zone centrali e semicentrali, in particolare Carignano
  (+100 €/mq nelle ottime condizioni), Quarto, Quinto e Sturla;
• Incremento dei prezzi degli immobili abitabili e da ristrutturare in aree con alta
  richiesta di scambio abitativo, come San Fruttuoso e Marassi;
• Stabili o in lieve crescita i prezzi in Sampierdarena e Sestri Ponente, dove
  l’attrattività è sostenuta dal mercato delle locazioni

Il Taglio medio venduto nel 2024

Nel 2024, il mercato immobiliare italiano ha mostrato una ripartizione interessante delle vendite per tipologia di abitazione, rispecchiando le nuove esigenze abitative emerse negli ultimi anni. I trilocali confermano il loro ruolo di protagonista, rappresentando il 28,2% delle transazioni. Questi appartamenti continuano a soddisfare le necessità di giovani famiglie e professionisti, che cercano un giusto equilibrio tra spazio, funzionalità e costi contenuti.

L’impatto della pandemia ha profondamente modificato le preferenze degli italiani per gli spazi abitativi, spingendo molti a rivalutare l’importanza di abitazioni più ampie e adattabili. In questo contesto, i quadrilocali (24,5%) sono diventati particolarmente ricercati, rispondendo alla domanda di ambienti più spaziosi per famiglie numerose o per chi desidera maggiore flessibilità domestica.

Una vera sorpresa, però, arriva dagli immobili con più di quattro camere, che rappresentano un significativo 24,6% delle vendite. Questo dato evidenzia una solida domanda di abitazioni più grandi, che, sebbene siano meno numerose, continuano a mantenere una quota di mercato stabile, soprattutto in aree periferiche.

• Maggiore dinamismo nelle transazioni di bilocali e trilocali (60-100 mq), tagli più richiesti per le nuove esigenze abitative.

Al contempo, le soluzioni più compatte non perdono terreno nelle aree urbane. I bilocali (19,7%) sono molto richiesti da single e coppie in cerca di un’abitazione funzionale e accessibile, mentre i monolocali (3%), pur rappresentando una nicchia, stanno guadagnando popolarità per la loro economicità e praticità, particolarmente nei centri cittadini. Il mercato immobiliare del 2024 riflette un equilibrio tra la ricerca di spazi ampi, motivata
dalla crescente attenzione alla qualità della vita e alle nuove esigenze emerse con lo smart working, e la continua domanda di soluzioni sostenibili nelle aree urbane. Da un lato, cresce l’interesse per case più grandi, capaci di soddisfare le necessità di ambienti per il lavoro da remoto e per il tempo libero; dall’altro, permane una forte richiesta di appartamenti compatti e accessibili, spinta dai costi contenuti e da un sempre maggiore orientamento verso stili di vita minimalisti.

Nel corso del 2024, nonostante i rialzi dei tassi di interesse dei mutui, il mercato immobiliare genovese ha dimostrato resilienza, mantenendo un buon volume di compravendite. Sebbene i dati definitivi non siano ancora disponibili, le prime previsioni indicano una sostanziale stabilità delle transazioni, con poche variazioni nei valori ma un numero di operazioni in linea con gli anni precedenti.

Fonte dati: Fiap

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